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Contratos sobre inmuebles - VMS Abogados
En España, Código Civil define como bienes inmuebles las tierras, los edificios, los caminos, todas las construcciones adheridas al terreno, árboles, plantas, minas, cultivos… En definitiva, nuestra normativa recoge como bien inmueble todo aquél que esté unido o sujeto de manera fija, que no pueda fraccionarse sin quebrantarse o estropearse.
Con lo cual, aunque es cierto que la mayoría de las personas entienden como bien inmueble una casa o una finca, es apropiado que sepamos la gran variedad de bienes inmuebles que existen para que, a su vez, conozcamos todos los tipos de contratos que es posible confeccionar y la inmensidad de derechos y obligaciones de los que podemos disfrutar. Cabe destacar a modo de curiosidad que los beneficios que se tienen sobre las propiedades, ya sean muebles o inmuebles, se denominan derechos reales, ya que reales procede del vocablo latina res – rei, que quiere decir “cosas”. Por tanto, los derechos reales son los que se poseen sobre las cosas.
Los contratos que sobre un bien inmueble pueden otorgarse son muy variados: vinculados a su propiedad (compraventa), relativos a su propio uso sin tener que ostentar la propiedad (usufructo), relacionados con su situación posesoria (arrendamiento), incluso utilizarlos como aval para afrontar deudas (hipoteca), además de confeccionar contratos que regulen la situación del inmueble cuando su propiedad es compartida entre varias personas (condominio).
Es esencial saber que los bienes inmuebles también pueden ser susceptibles de formar sobre ellos lo que se conoce como enfiteusis, más adecuado para bienes inmuebles de tipo agrario, un pacto por el que se entrega el dominio y explotación de la propiedad a cambio del abono de un monto anual.
En VMS – Bufete Moreno de la Santa llevamos años creando, modificando, suprimiendo y normalizando todo tipo de relaciones legales surgidas mediante contratos suscritos sobre bienes inmuebles, así como defendiendo y representando los intereses y derechos de nuestros clientes nacidos en base a dichos contratos ante los Juzgados y Tribunales.
La existencia de un contrato que regule las situaciones jurídicas concebidas en torno al disfrute o propiedad de una propiedad es esencial, y de este modo lo gestionamos en nuestro Bufete, elaborando detallada y cuidadosamente cada estilo de contrato adaptando la realidad jurídica a la realidad social y necesaria de nuestros clientes.
Contacte con nuestros abogados especialistas en contratos sobre inmuebles.
Teléfono: 91 345 48 05
Email: info@vmsabogados.com
Contratos sobre inmuebles - Características de nuestro servicio
Los profesionales que nos ocupamos de realizar contratos sobre bienes inmuebles contamos entre nuestras funciones la de que, en aquellos, quede adecuadamente establecido cuál es el fin para el que se realiza el contrato: enajenar, adquirir, administrar, explotar, gozar, etc.
Por este motivo, en primer lugar, nos encontraremos con nuestra principal función: qué busca el cliente y de qué manera lo podemos reflejar en un documento que va a ser nuestro derecho y nuestro deber.
Cuando sabemos qué busca el cliente, nos dedicamos a enfocar la cuestión. Pongamos por caso que necesitamos comprar un inmueble para darle un uso de residencia habitual, esto es, debemos redactar un Contrato de Compraventa.
Comenzaremos por recoger toda la documentación que sea preciso: información registral para identificar la propiedad, conocer su estado posesorio (por ejemplo, que esté libre de inquilinos u ocupantes), saber si sobre la misma existen cargas y gravámenes (un préstamo hipotecario es un buen ejemplo), etc.
Luego, nos planteamos la posibilidad de otorgar un contrato preparatorio (por ejemplo, un contrato de arras) que asegure el objetivo de nuestro cliente, que, en el supuesto empleado, no es otro sino obtener la propiedad de la casa.
Una vez que contamos con toda la documentación necesaria, procederemos a dejar por escrito los requisitos de la adquisición: valor económico, modo y mecanismo de pago, tiempo para hacer entrega de las Escrituras, partes que deben intervenir, forma de solucionar todas las cuestiones que pueda ocasionar el conflicto entre las partes (por ejemplo, si las resolveremos ante los Tribunales o ante una figura arbitral), quién se hará responsable si surgen vicios ocultos con el paso del tiempo.
Luego, aconsejamos a nuestro cliente Elevar a Escritura Pública (para que nos entiendan nuestros lectores, ir al Notario) el Contrato de que se trate, en esta situación y siguiendo con nuestro ejemplo de adquirir una casa, se producirá la firma en documento notarial, acompañando a nuestro cliente a la Notaría para verificar que todo se realice en función de los intereses de nuestro cliente.
Por último, y pese a que la legislación vigente no nos obliga a ello, recomendaremos registrar el Contrato en el Registro de la Propiedad para defender a mayor nivel los intereses de nuestro cliente para disminuir en todo lo posible las posibilidades de que, en el futuro, puedan surgir conflictos.
Contratos sobre inmuebles - ¿Por qué y cuándo contratar a un abogado especialista?
Por lo que os contábamos al inicio, la legislación actual nos proporciona múltiples opciones en cuanto a las modalidades de contrato y las actividades que se pueden llevar a cabo que tengan que ver con una propiedad inmueble.
Es precisamente por ello por lo que el momento de contratar a un abogado especialista en Contratos sobre Bienes Inmuebles puede ser muy distinto según la función que necesitemos obtener de la propiedad.
El momento idóneo para contactar con un abogado normalmente es el mismo: previamente a hacer nada que pueda tener una trascendencia jurídica para nuestros intereses, no haciendo referencia con ello a simples actos cotidianos como buscar una casa que se adapte a nuestros requerimientos.
Hablamos del momento conveniente para recurrir a un abogado en que, conseguida toda la información, queremos comenzar a estudiar los documentos. Por ejemplo, una Nota Simple puede incluir anotaciones de embargo, limitaciones en el uso de la propiedad (una servidumbre), divisiones, etc.
Si os acordáis, esta era la principal labor que llevamos a cabo los expertos en Contratos, y es porque en la etapa de documentación los abogados ya somos capaces de identificar si pueden existir situaciones problemáticas y transmitirlo a los clientes para determinar si compensa o no suscribir el contrato.
De esta manera, y como decidimos habitualmente, siempre es mejor prevenir que lamentar, y dado que todos sabemos la relevancia para nuestro patrimonio legal y económico, os animamos a que nos consultéis para que podamos orientaros sobre cualquier clase de contrato suscrito sobre bienes inmuebles y os ayudemos a que disfrutéis de vuestra propiedad sin problema.
¿Qué opinan nuestros clientes?
Casos de éxito
CASO DE ÉXITO: La obligación de remitir las cuentas con la convocatoria de las Juntas
Caso de éxito: La obligación de remitir las cuentas con la convocatoria de las Juntas. El problema principal radica en una disputa de una Comunidad de Propietarios. La controversia se centra en el acuerdo de aprobación de cuentas de la Junta General Ordinaria de mitades de 2022, debido a que ciertos documentos no fueron remitidos a los propietarios antes de la junta. Un hecho que impidió que pudieran tener acceso previo a la documentación necesaria para revisar y aprobar las cuentas de manera informada. Vulnerando, por lo tanto, lo estipulado en la Ley de Propiedad Horizontal. Lo que llevó a nuestro cliente, uno de los propietarios de la comunidad, a impugnar judicialmente el acuerdo adoptado, debido a irregularidades en el procedimiento de remisión de las cuentas.
CASO DE ÉXITO: ¿Pueden los propietarios morosos impugnar acuerdos de la comunidad?
Caso de éxito: ¿Pueden los propietarios morosos impugnar acuerdos de la comunidad?. VMS Abogados representó a una Comunidad de Propietarios, donde uno de ellos, moroso, intentó impugnar judicialmente un acuerdo que aprobaba una derrama extraordinaria. Nuestros abogados argumentaron que el demandante carecía de legitimación activa para impugnar acuerdos debido a su falta de pago de las cuotas comunitarias desde el 2019, lo que provocó que el juzgado tuviera que determinar si el demandante tenía el derecho legal de cuestionar ese acuerdo.
CASO DE ÉXITO: Propietaria contra aseguradora
Caso de éxito: Propietaria contra aseguradora. La parte actora, que es propietaria de una vivienda en la cual sufrió daños el día 9 de noviembre de 2016, cuando se derrumbó el techo de su cocina y el techo de escayola debajo de él, siendo este primero un elemento común. La Comunidad de Propietarios acordó la sustitución del techo de cañizo por techo de pladur, pero la propietaria también buscaba ser indemnizada en relación con los daños que se produjeron en sus muebles y electrodomésticos, reclamando a la Comunidad y su Aseguradora la cantidad de 7.187,89 euros.
CASO DE ÉXITO: Importancia de actualizar cualquier cambio de titularidad en el registro mercantil
Caso de éxito: Importancia de actualizar cualquier cambio de titularidad en el registro mercantil.
CASO DE ÉXITO: Convocatorias de junta
Convocatorias de junta. En el caso de hoy veremos la nulidad de acuerdos votados en junta.
La convocatoria de la junta incluía el punto 5º del orden del día, relacionado con las obras del portal.
CASO DE ÉXITO: Importancia de actualizar cualquier cambio de titularidad en el registro mercantil
En el caso presente, se aborda una situación legal donde una Comunidad de Propietarios insta una demanda de juicio verbal contra una empresa mercantil, la cual es titular registral de un local y tiene una deuda pendiente en concepto de cuotas comunitarias.
La parte demandada, en su contestación a la demanda alegó su falta de legitimación pasiva argumentando que había enajenado el local en el año 2008. Sin embargo, el Tribunal desestimó este argumento, ya que en el Registro de la Propiedad y en los archivos de la Comunidad seguía figurando como titular del local en el registro de la propiedad y no se había acreditado que comunicara el cambio de titularidad a la comunidad de propietarios.